万科,从此一个二流企业

港股那点事2022-05-12 14:46:33


2017年6月21日,拖延已久的万科董事会改组终于落幕,万科突然宣布临时增加董事会改选的议案,精准的卡在了离股东大会还有9天的日子,新任万科董事会共11人,由7名非独立董事及4名独立董事组成。


一大早,王石就在其朋友圈晒出自己攀登珠峰时与郁亮的合影并写了一小段文字作为谢幕的演说词:



34年前,王石只身南下深圳,征战半生,从万科离去时已是66岁。此举正式宣布万宝之争落幕,伴随着事件的落幕,万科也从王石时代交棒到郁亮时代,然而,不同于任何一间公司的新老交替,王石的离去,对万科而言也绝不仅仅代表一个创业元老的离开。


✦   一、王石基因的万科


1984年王石用倒卖玉米赚到的第一桶金成立了万科前身深圳现代科教仪器展销中心(“现科”),是深圳市特区经济发展公司(“深特发”)下属一家全民所有制企业。“现科”经营从日本进口电器仪器,还涉及服装、手表、印刷等,用王石自己的话说就是除了黄赌毒军火不做之外,基本都涉及到。


1988年股改,企业更名为万科,也在这一年万科进军房地产业。按其招股说明书披露,截止1988年10月31日,公司净资产1325万,折股1325万股,其中国家股795万股,企业股530万股;增发新股2800万股,合计4125万股。根据后来1998年万科公告推算,彼时王石持股不超过50万股。


也就是说,万科一开始以民企的套路创业却借了一个国企的壳。这将注定是万科一生难于改变的基因。这个当中,有着创始人的变通精神和时代赋予的独特印记。要知道,万科创业的年代全国不少地方还有割资本主义尾巴的习惯,而当时的深圳特区成立不过4年而已。


但正是这种混合着时代烙印的基因,让万科在地产界复杂的政商关系中得以自由生长,创造出在洁身自好中高速发展的地产奇迹。这得益于创始人的眼界、变通和对市场的精准把握。内方外圆一直是中国人追求的最高处事理想和行为准则,这得益于儒家文化的圆融智慧。但这也决定了万科只能是一个王石打造的万科。


1989年万科踏出企业发展史上重要一步,完成了股份化改造,1991年1月成功在深圳交易所挂牌上市,开始了房地产王之征程,2012年万科成为全球销售金额最大的房地产开发商。


1997年华润与深特发协商收购万科事宜,后因深特发党委换届,新领导不同意收购而作罢,至2000年华润由华润置地作为主体,受让深特发股份,华润及其关联企业以15.08%股权份额成为万科大股东。


华润入主后,开启了国内极其罕见的现代化公司治理结构的国企,国企的背书加上职业化市场化的管理,万科迸发出惊人的能量,连续称霸国内房企一哥多年。


看到这里,你会明白,华润成就万科的原因,在于华润包容万科的基因。


直至万科此次股权之争,华润万科十余年的姻缘才宣告终结,万科大股东易主深铁。


今日公告的非独立董事候选人,万科管理层占3席,分别为总裁郁亮,执行副总裁兼首席风险官王文金、执行副总裁兼首席运营官张旭。深圳地铁占3席,为董事长林茂德,总经理肖民、财务总监陈贤军。另有一人为深圳市赛格集团董事长孙盛典,为非执行董事。


四名独立董事候选人分别为新华保险前董事长康典、中央财经大学中国企业研究中心主任刘姝威、毕马威中国前副主席吴嘉宁、前海金融控股有限公司董事长李强。其中康典和吴嘉宁均为香港特别行政区居民。



这是自万科创立以来第一次掌舵人交替。王石的退位已是意料之中的结果。从年初华润退出,深铁定局万科,万科股权之争就逐渐明朗,市场人士就在预料王石将会卸任。随着6月9号万科公告恒大转让其持有的万科股份给深铁集团,一锤定音,深铁成为万科大股东。如今,超期服役的董事会顺利换届,万科股权宫斗终于落下帷幕。


从2015年7月10号宝能系第一次举牌万科算起,这场大戏唱了近两年。时移世易,两年时间万科大股东易主,房地产市场也已沧海桑田。


✦   二、房地产龙头之争


就在股权争夺战日趋激烈的这两年时间,房地产龙头也已悄悄易主。


万科宫斗这两年恰好是房地产市场高歌猛进的两年,房地产销售规模创造了历史新纪录。,2016年商品房销售面积15.73亿平方米,比上年增长22.5%,商品房销售额11.76万亿元,增长34.8%,销售面积和金额都取得大幅增长。


这两年恒大和碧桂园强势崛起,恒大更是在2016年在销售金额和销售面积上超越万科夺得榜首。下图是近四年万科、碧桂园和恒大销售金额对比,可以看到恒大和碧桂园在2015-2016年快速成长,实现弯道超越。这四年万科、碧桂园和恒大销售金额的符合增长率分别是20.86%、30.65%和38.87%,可见增速上万科已经被抛下。



再看下今年前5个月的销售金额和销售面积比较,碧桂园在销售金额和销售面积上名列第一,而万科销售金额名列第二,销售面积则为第三,万科继续落后。



以管理著称的万科,曾经是房地产行业的领军者,是行业的一面旗帜,是房地产从业者学习效仿的对象,如今却被同业超越,掉队了。


为什么曾经的王者不复当年勇?


1、股权争夺内耗


万科被超越的这两年,恰逢房地产大年,而万科却身陷股权之争,毫无疑问令到万科管理层分心,体现在业务上就是增速不及同业追赶者。


2、万科判断房地产黄金时代结束


万科风格素来稳健,且一直踏准房地产周期和资本市场拍子。


比如万科在2006-2007年踏准了股市牛市连续两次增发,获得资金快速成长。而近期万科在薪酬调整的内部内部邮件中就直指“地产黄金时代”结束,其实早在2015年万科总裁郁亮就在股东大会上指出,房地产行业的黄金时代已经结束,白银时代已经来临。



近几年没有冒进拿地部分原因也是万科自身判断房地产业已经步入白银时代。从万科开始转向公寓租赁、物流地产等方向,多元化发展这一点也可以看出来。


但是2015下半年楼市会迎来一波出乎意料的疯涨。


股权争斗也好,万科对行业周期判断原因也罢,什么原因已经不重要了,重要的是万科被超越已是不争的事实。


房地产黄金时代最后一波红利也与万科无缘。


✦   三、没了王石的万科是否还能重返巅峰?


王石爱爬山,不但自己爬,也带领着万科爬。


王石曾说:“登珠峰对于我来讲是一个高度,对于很多人来讲也是一个高度,但对顶峰的含义,一定是有你独特的条件,不要和别人较劲,真正挑战的是你自己,战胜的是你自己。”没有了王石的万科,如何定义自己,又如何战胜自己?


1、股权之争落下帷幕,万科管理层消除了不确定性,也产生了新的不确定性。


医学界至今无法攻破的一个难题就是换头手术,同样的,一个企业的基因是自上而下的,企业文化,价值观这些形而上的东西看似无用,但是对于一个大型企业,这只无形的手才是保证公司战略落地、队伍执行力的关键,然而,这次董事会改组无异于一次换头手术,变化是必然,变化的方向确实不确定。


可以确定的是,股权之争落幕能让管理层重新专注于业务发展上,大股东深铁集团与万科具协同效应,比如“轨道+物业”联合开发的模式,毕竟同样是国资,没理由央企在的时候就管得好,地方国资在的时候就搞不好,。


但,事情都是人做出来的,新的不确定性就是新大股东与现有管理团队的融合,先进的管理制度也是缔造万科王朝的基石之一,然而有些已经开始悄然变化。


行业激烈的竞争正当时,临阵换帅带来很大不确定性,且现在的万科基因已经改变。以前的大股东华润是甩手掌柜,现在万科大股东易主,深铁接过大棒后能否与现有的管理团队很好融合,还得打上很多问号。


在今年在3月份的万科业绩会上,总裁郁亮曾表示,深铁给予了万科四个支持,支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制,管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、深化“轨道+物业”发展模式。


但在公布深铁成为大股东后,就传出万科薪酬调整,还有网传跟投制度也受影响。无论这与大股东变动有无联系,但变化在发生。


所以万科现有的事业合伙人制度、项目跟投制度将如何演变,是否真的能得到深铁的持续大力支持,仍需要继续观察。


2、万科业绩怕是难以再拾回往日荣光。


今年前五个月销售金额万科已落后于碧桂园。在调控背景下,各个房企的销售金额的增长基本都放缓,大部分环比出现倒退。万科今年5月销售额环比倒退16.4%,碧桂园则环比倒退10.3%,而恒大则保持环比正增长1%。


由于去年国庆开始和今年三月的两波调控政策(一二线限购、三四线去库存政策),三四线城市的受益于外溢效应,销售增速和均价都明显快于一二线。


,进一步提高棚户去货币化安置比例。根据四川棚改货币化安置报告,货币化安置对象80%选择购买商品房。棚改货币化安置的比例提高有利于加速商品房去化。


三四线线城市货币化安置占总的货币化安置比例大致为80%,根据天风证券的测算未来四年,三四线城市棚改货币化安置每年去三四线库存2亿方,这个数字相当于三四线 16 年底的狭义库存(待售面积)。


根据发达国家的经验,城市集中度越来越高,一二线的房地产需求更有支撑,但是基于因城施政的调控政策和棚改货币化安置对三四线的更利好,著名的三四线之王碧桂园取得快速增长也就不足为奇了,今年万科是追不上了碧桂园了,而下半年一线及核心二线城市的调控效果将会越来越明显,万科还将被恒大超越。看下万科和恒大的土地储备结构就行了,万科的土地储备集中在一二线城市,恒大则较为平衡。



在总的土地储备数量上,万科在建及规划中的项目权益建筑面积分别为3622万和3656万平米,而恒大和碧桂园土储分别是2.29亿平米和1.25亿平米,土地储备增加也意味着杠杆增加,这暂时不讨论。


单单从土地储备数量看,恒大和碧桂园更占据优势,即使面临调控,由于早早的均衡布局,有一定的降价空间加快周转,维持增长。


万科过去失去了增加土储的好时机,现在面临的的土地市场是激进的,面粉贵过面包不再是个案,而已经成了普遍现象,对于万科来说,现在无疑是最尴尬的时刻。买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场。


而从2016年和今年前5个月三家企业拿地的节奏看,碧桂园和恒大都回归聚焦于一二线。



而万科则集中在二、三四线城市。1-5月万科累计拿地金额约674.5亿元,拿地面积1213.7万平方米,同比增长23.71%,主要城市是长三角地区的嘉兴、昆山、徐州、常熟、南通,以及珠三角地区的中山、东莞,还包括京津冀地区的唐山。



值得注意的是,今年万科在佛山拍下一块自持比例100%,70年不出售的住宅用地,加上在北京、广州不同比例的自持项目,已拥有5宗自持地块。当然,这或是万科自身计划在长租公寓布局,但是中国的租售比低,假设租金回报率为3%-4%,扣除税费、资金成本等,长租公寓的收益率之低可见一斑。自持对以快周转的开发商的资金要求较高,也只有杠杆较低,资金充裕的万科能拿下这样的项目,但这也反映出万科在现在竞争激烈的土地市场的尴尬境地。


根据克尔瑞研究报告,2016年上市公司高价地情况如下图,万科、恒大和碧桂园都处于比较占比较低水平,而万科从比例上要高于恒大与碧桂园。



可以肯定的一点是过去万科称霸房地产业主要原因就是踏准了房地产周期。从拿地的节奏看,恒大和碧桂园受益于三四线去库存,回笼资金能重新布局一二线,而长期看一线和二线的需求更有支撑,这种逆周期增加土储在节奏上踏得更准。


房地产黄金时代是不是过去不可确定,但可以确定的是万科的黄金时代已经结束。


✦   小结


滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。是非成败转头空。如果人一生分四季,那么创立万科到宝能举牌之前,王石的人生都是春季。在宝万之争中,王石该讲的,不该讲的都讲了,现在他身上的争议太多了,在股权之争落幕时注定要离开。


万科的王石时代结束了。


流水落花春去也。万科的销售金额和增速已然落下,曾经是行业标杆的万科如今已被后浪拍在沙滩上。


在城市分化和棚改货币化利好下,下半年或还将被恒大超越。面对竞争激烈的土地市场,现在还处于进退维谷的境地,买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能就被挤出市场。


房地产的万科时代结束了。


雷士照明、国美电器再到万宝之争,都在体现着资本与经营层的冲突,无论哪一个样本都是独一无二的,但雷士、国美极可能还有重来之日,但万科不会再有,因为给了它生命基因的那个人离开了,从一个鲜活的标杆企业蜕变成一个注册在深圳的地产公司。


万科注定不会是苹果,离开了乔布斯不妨碍库克继续把Iphone7推向全球各地,把苹果市值做上8000亿美金。


时隔17年,,但从今天以后的万科将注定只是一个从巅峰滑落的落寞背影。 


但,这还是当初王石想把万科打造成中国职业经理人管理典范的初衷吗?


【作者简介】 

发条陈 | 格隆汇·专栏作者

金融科班出身,行研一枚

痴迷价值投资,专注地产、金融


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